盘点创意产业园区经营模式

　它们曾经毫不起眼，甚至只是衰败、荒芜、无人问津的工业园区和农民搬迁住房，但是毫无疑问，创意产业改变了这一切，如今，它们展现了创意园区别具一格的运营模式。

　　上游以低廉租金进驻，在增值平台上产生聚集效应后，园区方管理方“坐地生财”，这样的利益链条不管是当初迫于窘境自发选择大芬村、还是北京798艺术区的艺术家，还是后来对创业产业野心勃勃的民营企业主、创投公司也好，他们前者对接了市场，后者找到了利润。

　　广州1850创意园：看看“老广们”的跨界与执著

　　尽管珠江景色早已揽入怀中，但这个名叫广州金珠江双氧水厂的工厂园区，过去三年里一直荒废在珠江边上。直到上月，它摇身一变，成为一个时尚创意园区，1850创意园，它的规划者计划把这里变成岭南新文化都汇。

　　用岭南文化跨界之后

　　通过展馆使艺术对接市场，提升人气，最终达到销售目的

　　北京有798、深圳有大芬村，如果说这两者的风格并没沾染浓烈的本土风，那么1850创意园正好相反，广彩、广绣、玉雕、砖雕、木雕，它主打的是岭南文化牌。不过，昊源集团(1850开发企业)总裁张德志不担心这样做会使1850创意园的个性不如798、大芬村纯粹而被淹没，因为“市场口味是多元的，园区里总有一款适合消费者。”

　　然而，随着“创意园区”概念的遍地开花，目前有不少园区存在“兑水”之嫌，甚至在798、上海莫干山50号等著名创意园区，各类时尚店、餐厅、咖啡馆大行其道，与普通商业街区无异。应该怎么挑选入园企业？张德志坦承挑选创意群体是个不小考验。

　　“当初有意向入驻的企业有几十家，后来淘汰了一大半。”在首批进驻1850的企业名单里，就出现了一向十分挑剔“左邻右舍”的DIOR设计师工作室，主打高端定制服装。“必须有门槛，如果卖酸菜米粉、潮州牛肉丸的都能进来，那还不如办个杂货铺。”

　　不过，有创意是最高一道门槛。一家叫做容大生物化妆品的企业是进入1850的企业之一，很多人对此不解，这是卖化妆品还是卖创意？张德志的解释是，只要有创意，何必在乎是什么性质的企业？原来，这家企业以前干的是高科技，研究烧伤药品，但近年发现自己玩了多年的烧伤药品可以“跨界”，能抢一些化妆品干的活儿，对美白皮肤效果特别好，于是把烧伤药品技术引入到了化妆品里。

　　秀场“扫”来高端客

　　1850的展馆现成的展台，目的不是收钱，而是想通过各种秀场带来高端客户

　　昊源集团主营地产，当它着手开发1850创意园起，就有来自外界的质疑，它是否以创意园区拉升周边自有地产物业？

　　张德志对外界的猜测和质疑明确予以否定。他坦率地说“周边没有昊源的物业。这片园区是租来的，产权不是我们的，想炒也不可能。”据他透露，昊源与产权方签订了20年租约，目前已投入5000万元用于园区翻新设计，对园区建设的资金、人才基本由昊源母公司反哺过来。

　　张德志说，“我们目前的租金大概是每月60-70平米，和周边信义会馆等差不多。”除了租金，事实上昊源集团正努力开辟其他盈利来源。

　　但只把一群有创意的人召集在一块儿，还远远不够，艺术脱离市场，也会被饿死。在1850的5个展馆中，最大一个有2400多平米，这既是开发者吸引创意企业入驻1850的增值服务，也是艺术对接市场的平台。

　　“可能你说企业到中信广场等地租个场地一样可以，但那些写字楼不能提供广告发布、新品发布会、工商税务、知识产权保护等服务，而单独一家或几家散落着也没有集群优势。”张德志说，轩尼诗办一场秀随便找场地都要完全重新搭台、设计，一场花费上千万，但1850的展馆有现成的展台，目的不是收钱，而是想通过各种秀场带来高端客户。

　　“二期工程正在进行，现在说回报、盈利都还太早。”张德志说，1850会在很长一段时间里处于投入期，回报期是个比较漫长过程。

　　他山之石

　　上海花园坊：坊间玩的是节能环保

　　花园坊原本是一片4万多平米的闲置旧厂区，去年2月，它被上海创投公司相中，斥资约2亿元打造节能环保创意园区，外墙保温、屋面雨水收集、太阳能集中供热、地源热泵供暖……几十种世界领先的节能技术，被运用到园区的18幢建筑物。这家创投公司此前还投资了1933老杨坊，花园坊是其打造的“坊”字系列。

　　花 园 坊 分 三大功能区，一是包 括 设 计师之家 、艺 术 家 之家 等 在 内 的 文化 创 意 产业基地；二是包括花园坊国际论坛中心、展示交易发布中心、创意产品技术体验中心、时尚休闲消费中心、会所等在内的上海国际论坛中心区；三是包括上海能效综合服务中心、上海能效公共服务管理平台、上海能效监查评估中心等在内的上海能效中心。比如入驻的上海环境能源交易所，可实现污水处理、电力交易，产权、资产交易等，开业4个多月已实现交易额30多亿元。

　　由于是节能环保创意园，花园坊的招租针对节能环保企业，目前平均租金约3元/平方米/天，比周边虹口的创意园区如空间188、绿地阳光园平均4-5元/平方米/天略低。此外，在园内有一栋小户型SOHO办公楼宇，户型面积约30平方米，对中小企业有专项房租补贴。

　　北京798：艺术园区里的“带头大哥”

　　798最初是一家废弃无线电器材厂，建筑多为东德的包豪斯风格。现在艺术家们把这里变成最热门的当代艺术市场。

　　798的房子是国有资产，当初吸引艺术家们入驻798的重要原因之一是低廉租金。艺术家们成规模地租用和改造了空置厂房，都是租户，没有产权，因此获取租金是798管理者的主要营收。随着798名气见长，许多艺术展览、表演、时尚秀等纷纷在这里举行，也能为管理方带来一定收益。

　　但在2008年金融危机之时，798园区内租赁空间和艺术机构每天每平米达到了3.5元，高昂的租金使得今年初兴起了一股画廊关闭潮，保租金还是保画廊上演了一场博弈。不过，随着画廊的纷纷撤退，798管理者才决定对租赁空间和艺术机构实施减租30%-40%的措施，租约年限也由1年改为3至5年。

　　钱经

　　租金是营收大头，大约占到七八成。

　　为引进知名创意企业，1850前期按入驻方要求投入硬件设施，形成艺术氛围和品牌知名度，拉升人气以达到销售目的。

　　1850还欲入股目前尚无经济实力、却有盈利潜力的传统工业企业，从以后销售中获取分成。